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房地產融資持續收緊 成本繼續上升

發布時間:2019年08月27日 16:43    來源:廣州日報
  8月26日,央行行長易綱主持召集24家主要金融機構召開LPR工作會議。易綱強調,各金融機構要抓緊推動LPR運用,盡快實現新發放貸款主要參考LPR定價,堅決打破貸款利率隱性下限,推動貸款實際利率進一步下降。而央行此舉要降的是實體經濟融資成本,房地產的融資則出現收緊、成本上升趨勢。
 
  “不僅貸款利率改革,我們找了七家銀行才有足夠房貸額度,才能開盤!”有開發商認為,眼下無論開發貸還是個人房貸,額度緊張才是直接影響樓市因素。對于后市,記者采訪多位業內人士表示,目前個人住房貸款額度逐月緊張,但并不意味著房子好賣。事實上,今年以來房企開發類融資渠道不斷收縮,有銀行開發貸幾乎是零投放。另據了解,9月下旬各大銀行會出臺執行細節。
 
  廣州日報全媒體記者張忠安、林曉麗
 
  執行細節: 預計9月下旬銀行出臺執行細節
 
  根據央行25日發布的第16號公告,10月8日起新發放商業性個人住房貸款中,首套房貸利率不得低于相應期限LPR報價,二套房不得低于相應期限LPR報價加60個基點。記者從多家銀行了解到,目前“個金部”都在抓緊完善系統和合同,確保10月8日按新規發放貸款。有資深按揭專家預計,9月下旬各大銀行出臺執行細節。
 
  資深按揭專家鄭大源表示,央行發布今年第16號公告之后,有人關心之前申請的住房按揭貸款是否受到影響,也有人則關心住房按揭貸款是現在申請好呢,還是等10月8日之后申請好。
 
  鄭大源建議,預計9月下旬各個銀行會出臺執行的細節,有申請按揭貸款需求的客戶,可以盡量先觀望,到時候才決定在10月8日之前申請還是10月8日之后申請。
 
  他還透露,雖然買房的人少了,但是最近多數銀行房貸放款仍有積壓,從申請到放貸一般需要排隊1個月左右的時間。有國有大行廣州分行內部人士表示,個人住房貸款額度是逐月緊張,但這與新規并無關系。“目前月初還有一些額度,月底最后一個禮拜是根本沒有額度的。”該人士透露道。
 
  交行金融研究中心資深研究員夏丹指出,下半年銀行受信貸額度限制,相對于上半年的房貸放款數量及效率會呈現季節性下降,政策面的收緊則可能進一步強化信貸縮量現象。“近期多個二線城市房貸利率出現不同比例的上浮,部分銀行甚至暫停受理房貸業務。7月份全國首套房和二套房貸款的平均利率分別為5.44%和5.76%,房貸利率正式進入反彈階段,按揭貸款增速相應下降。”夏丹介紹說。
 
  按揭利率: 專家預計未來上升概率大
 
  新規實施后,個人按揭利率到底是漲還是跌,還是維持平穩。有行業分析人士表示,按揭利率上升概率大。這也意味著,開發商通過銷售回款的途徑可能會受到影響。
 
  鄭大源分析稱,由于當前基準利率是4.9%上浮10%左右,而10月8日之后的暫時不清楚局勢,包括到時LPR利率多少也并不清楚,在LPR基礎上具體城市房貸加多少點同樣不清楚。
 
  但易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為,從下半年的情況看,考慮到樓市政策依然從緊,實際上具體的房貸利率可能會上升。嚴躍進給記者算了一筆賬,如果按原來的貸款政策計算,最新一期的央行基準利率為4.9%,首套和二套房的利率大概分別在4.41%和5.39%左右。但如果按照新數據參考計算,商業銀行基礎利率LPR為4.85%,首套和二套房的基點分別為0和60個基點,這也意味著,首套和二套房的利率分別為4.85%和5.45%。“據此對比,無論是首套還是二套,利率都有所上升。單純從這個公式看,貸款成本是有所上升的。當然這個計算是比較理想化的,因為實際的貸款利率和具體銀行的政策有關,而且后續LPR利率也會有下調可能,所以最終計算出來的房貸利率會有微小的上升。”嚴躍進認為。
 
  因此,記者了解發現,今年下半年,房企的第一大要務就是回籠資金,旭輝集團指出,下半年將加快回款。萬科也表示,下半年將堅持積極銷售,積極回款。但如果個人按揭貸款成本上升預期,將會影響開發商銷售回款的速度。實際上,下半年房企銷售已經明顯回落。
 
  以A股萬科和保利為例,今年7月份萬科合同銷售額481.9億元,為今年以來第二低,環比6月份的663.9億元下降了27.41%。保利地產6月份銷售636.66億元,但7月份下降到270.37億元,為最近12個月以來的最低水平。因此,有開發商人士透露,在當前價格變化面前,如果貸款成本上升,銷售難度肯定會增加。
 
  銀行融資: 有國有大行開發貸余額要壓縮
 
  記者從多家銀行了解到,年初總行就開始嚴控開發貸,近期開發貸批貸速度有所下降,甚至有國有大行廣東地區的相關人士透露,開發貸幾乎是零投放,現在要將余額壓到5月末的水平。
 
  一家股份制銀行分行人士表示,該分行資產結構中,房地產大約占據1/3。近期,在“房住不炒”監管要求下,該行近期調整資產結構,下半年資產投放額度仍在增長,但是個人住房貸款和開發性貸款都要壓降,新增額度轉向普惠。另有國有大行相關人士則透露,監管也加大了檢查力度,開始陸續入場檢查銀行房地產信貸業務,包括開發性貸款、個人按揭貸款,甚至是涉房的商票質押貸款等。
 
  交行金融研究中心資深研究員夏丹表示,接下來,商業銀行將加強對房地產貸款投放和資金流向的把關,特別是拿地相關融資的跟蹤排查。由于開發貸款長期受名單制及限額管控,增長波動幅度不會太劇烈,而個人按揭貸款受到的影響可能相對較大。
 
  非銀渠道: 二季度以來收縮信號不斷
 
  根據房企公布的數據,開發商資金來源中,除了銀行渠道外,信托、公司債等非銀渠道也不斷獲得青睞。但今年二季度以來,非銀渠道收縮明顯,成本上升,加大了部分房企的資金壓力。
 
  統計局數據顯示,1~7月份,房地產開發企業到位資金9.98萬億元,同比增長7.0%,增速比1~6月份回落0.2個百分點。自有資金增速降至2.8%。有分析指出,7月份的數據反映了6月以來銀保監會和發改委監管收緊的效果,體現在房地產信托、債券等房企自籌渠道的資金來源減少。
 
  因此,中信建投證券分析師江宇輝指出,二季度以來,從房地產信托收緊到境外發債監管更嚴,再到銀行專項檢查,房企融資渠道明顯收縮。特別是房地產行業占比較大的信托渠道。江宇輝認為,今后銀保監會會將對信托公司的警示提醒指導作為一項常態化工作,監管變化會在下半年數據上得到更加明顯的體現,預計未來增速會持續下滑。
 
  地產板塊: 資金成本低或更具競爭力
 
  今年7月下旬以來,A股地產板塊持續調整,并帶動與之相關的家電、鋼鐵等板塊也持續走低。不過,經過連續下跌的地產股還有表現機會嗎?記者梳理機構觀點發現,在新的環境下,規模大的房企并非一定是優質公司,而低成本運營的個股更具競爭力。
 
  記者對比發現,由于前幾年靚麗的銷售逐步進入結算階段,導致多數房企最新一期財務數據表現較好。如萬科上半年實現營業收入增長31.47%,達到1393.32億元。融創中國同期實現營業收入768.4億元,同比增長64.9%;歸屬于上市公司股東利潤102.9億元,同比上漲61.7%。
 
  “隨著融資越來越緊,資金渠道通暢的意義進一步顯露。我們相信,信用和規模已經分野,大規模不意味著高信用。低資金成本的公司可能會安然度過資金鏈收緊的階段,甚至有可能存在好的拿地機會。”中信證券首席基地產業分析師陳聰認為。
 
  他分析認為,房地產企業的資產負債表普遍不會預留大量的閑置資金。所以,大多數杠桿經營的開發商可能會無法抵御銷售的萎縮,也無法抵御銀根持續收緊,不排除部分中小房企資產處置等原因出現運營困難。這也意味著,在當前環境下,大房企并不意味著一定安全,而是那些融資成本具有相對優勢的房企更具有競爭優勢。“建議投資者高度關注資金成本,未來高資金成本的公司或將面臨挑戰。”陳聰表示。
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